Transparenzbekanntmachung Markt Quartier

Beabsichtigt ist der Abschluss eines notariellen Kaufvertrags über noch zu bildendes Teileigentum an Büroflächen von voraussichtlich ca. 1.500 m² einschließlich der hierfür erforderlichen Grundstücksanteile sowie von Stellplatzanteilen beziehungsweise Stellplatzrechten für voraussichtlich rund 80 Stellplätze. Die Flächen liegen in einem unmittelbar an das bestehende Rathaus angrenzenden Bereich des sogenannten Markt Quartiers in Eschweiler und sollen langfristig der Unterbringung städtischer Dienststellen dienen. Der Vertrag umfasst neben dem Eigentumserwerb der Stadt an den genannten Flächen eine Verpflichtung der Verkäuferin zur Erstellung der Büroflächen. Danach hat die Verkäuferin das vertragsgegenständliche Teileigentum im Rahmen eines von ihr selbst auf eigenem Grundstück entwickelten Gesamtbauvorhabens herzustellen. Das Gesamtbauvorhaben ist als gemischt genutztes Gewerbe- und Bürogebäude mit Tiefgarage und Stellplatzanlage konzipiert und umfasst neben den von der Stadt zu er-werbenden Flächen insbesondere Einzelhandelsflächen sowie weitere gewerbliche Nutzungen. Das Vorhaben soll auf den Grundstücken Gemarkung Eschweiler, Flur 24, Nummern 506, 756 und 760 realisiert werden.

Der Vertrag kann gemäß § 135 Abs. 3 Nr. 1 GWB nach Ablauf einer Frist von mindestens 10 Kalendertagen nach der Veröffentlichung der Bekanntmachung abgeschlossen werden.

Verträge, die nicht die Ausführung von Bauleistungen, die Lieferung von Waren oder die Erbringung von Dienstleistungen zum Gegenstand haben. Die Stadt Eschweiler ist nach Prüfung der tatsächlichen und rechtlichen Umstände der Auffassung, dass der beabsichtigte Vertrag ohne vorherige Veröffentlichung einer Auftragsbekanntmachung im Amtsblatt der Europäischen Union geschlossen werden darf. Der Hauptgegenstand des Vertrags ist der Erwerb von unbeweglichem Vermögen und von Rechten daran. Der Vorgang fällt daher nach Auffassung der Stadt unter die Bereichsausnahme des § 107 Abs. 1 Nr. 2 GWB und Art. 10 Buchst. a der Richtlinie 2014/24/EU. Hintergrund für den beabsichtigten Vertragsschluss ist, dass die städtischen Dienst-stellen langfristig im unmittelbaren räumlichen Umfeld des bestehenden Rathauses untergebracht werden sollen. Die räumliche Nähe zum Rathaus soll insbesondere si-cherstellen, dass die Verwaltungseinheiten als zusammenhängende Organisations-einheit funktionieren können. Für den Rathausbetrieb sowie für die ergänzenden Bü-roflächen müssen zudem Stellplätze in ausreichender Zahl und in zumutbarer Entfer-nung für Mitarbeitende und Bürgerschaft verfügbar sein. Die mit dem Kaufvertrag verbundene Verpflichtung zur Erstellung der Büroflächen führt nach der vorgenommenen Gesamtwürdigung nicht dazu, dass der Vertrag als öffentlicher Bauauftrag im Sinne des § 103 Abs. 3 Satz 2 GWB zu qualifizieren ist. Das Gesamtprojekt beruht auf einer eigenständigen, von der Stadt unabhängigen, privat-wirtschaftlichen Projektentwicklung der Verkäuferin. Das Gesamtprojekt wurde nicht durch eine Beschaffungsinitiative der Stadt veranlasst. Die Stadt erwirbt nur einen Teil eines umfassenderen, gemischt genutzten Vorhabens; dessen konkrete Realisie-rung und wirtschaftliche Konzeption hängen insbesondere auch von der Vermarktung der Einzelhandels- und sonstigen Gewerbeflächen ab. Die Stadt übt keinen entscheidenden Einfluss auf Art oder Planung des Bauvorhabens aus. Insbesondere verbleiben Kubatur, Dachform, Fassadengestaltung, Farb- und Ma-terialkonzept, Außenanlagen sowie die wesentlichen planerischen und gestalteri-schen Entscheidungen bei der Verkäuferin. Die Anforderungen der Stadt beschränken sich im Wesentlichen auf marktübliche, nutzungsbezogene Anforderungen an moder-ne Büro- und Verwaltungsflächen. Sie verändern die ursprüngliche Gebäudekonzepti-on nicht wesentlich und gehen nicht über das hinaus, was auch andere Erwerber ver-gleichbarer Büroflächen regelmäßig verlangen könnten. Die Büroflächen sind grund-sätzlich flexibel teilbar und ohne wesentliche Umbauten durch andere Büronutzer nachnutzbar. Die Stadt hat mögliche Neubau- und Bestandsalternativen in einem zuvor festgeleg-ten Suchraum von rund 300 Metern und ergänzend bis etwa 400 Meter (ausgehend vom bestehenden Rathaus) geprüft. Die Festlegung des Suchraums auf das unmittel-bare Rathausumfeld ergibt sich aus den betrieblich-organisatorischen Anforderungen an eine funktional zusammenhängende Verwaltungseinheit mit kurzen internen We-gen und unmittelbar erreichbaren Stellplätzen für Bürgerschaft und Mitarbeitende. Keine der betrachteten Alternativen innerhalb des festgelegten Radius kann den Bü-roflächen- und Stellplatzbedarf in vergleichbarer Weise decken oder steht hierfür tat-sächlich zur Verfügung. Die an den Erfordernissen des städtischen Verwaltungsbetriebs ausgerichtete Standortprüfung bestätigt die objektive Standortgebundenheit des beabsichtigten Immobilienerwerbs. Sie unterstreicht zugleich, dass die tatbestandlichen Vorausset-zungen der Bereichsausnahme - nämlich der Erwerb von unbeweglichem Vermögen, dessen Standort naturgemäß nicht im Wettbewerb vergeben werden kann - hier ge-geben sind. Nach alledem überwiegt der Charakter eines standortgebundenen Immobilienerwerbs. Mangels eines öffentlichen Bauauftrags besteht nach Auffassung der Stadt keine Pflicht zur Durchführung eines Vergabeverfahrens oder zur vorherigen Veröffentli-chung einer Auftragsbekanntmachung im Amtsblatt der Europäischen Union. Die vor-liegende Bekanntmachung wird gleichwohl vorsorglich nach § 135 Abs. 3 GWB veröffentlicht.